Пороговый анализ

Пороговый анализ условий терри­ториального роста города позволяет выявить и количественно оценить дис­кретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города. Он показы­вает, таким образом, лишь внутренние возможности города, но не отвечает на вопрос, каковы потребности в этих воз­можностях. Для ответа на этот вопрос, без которого прогнозирование развития города малоэффективно, целесообразно учесть, что наращивание градообразующей базы происходит также дискретно, определенными  порциями,   которые можно прогнозировать. Таким образом, пороговый анализ территориальных ре­сурсов города необходимо дополнить по­добным анализом роста градообразующей базы, что может быть осуществлено на основе использования метода энергопроизводственных циклов.

Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов (про­странственных порогов) и в наращива­нии их градообразующей базы (путем выявления территориально-производст­венных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершеннос­ти)  весьма перспективный из возмож­ных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно не­обходимую для выбора оптимальных решений.

Так, в Сибири в процессе развития городов приходится учитывать преодоле­ние крупных барьеров в пространствен­ном развитии городов, что определяется природными и планировочными особен­ностями территории. В последнее время здесь потребовались крупные затраты: на освоение противоположного берега реки в Новосибирске, Омске, Новокузнецке; подсыпку и намыв больших территорий в Новокузнецке, Омске, Междуреченске; освоение площадок со сложным рельефом в Красноярске, Иркутске, Братске; изъ­ятие сельскохозяйственных земель и ре­конструкцию существующей застройки во многих городах; перенос головных во­дозаборов и реконструкцию инженерных сетей, лимитировавших развитие ряда го­родов; преобразована устаревшей плани­ровочной структуры центральных частей некоторых городов и т. п. Масштабность и дискретность этих пространственных порогов в территориальном развитии го­родов позволяет их выявить и измерить.

Примеры пороговых решений в процессе  развития Санкт-Петербурга и Москвы:

  1. 1700-е годы — начальная стадия развития Санкт -Петербурга: осушение болот, возведение насыпных берегов, дамб, крепостных валов;
  2. 1720 – 1900 годы  — стадия расширения с объединением городских районов на различных берегах путем строительства мостов через Неву и ее рукава;
  3.  1998- 2005 годы — освоение для пассажирского сообщения (автотрассы и метро) —  земель малой московской кольцевой железной  дороги  -создание третьего транспортного кольца.

Современная свободная от застройки территория – это как правило:

  • неудобья, овражистая или затапливаемая весенним паводком зона;
  • зоны, примыкающие к экологически вредным производствам;
  • территории сел и деревень, поглощенная городов в результате скругления границ после лучевого развития города.

Ревизия освоенных территорий

Когда расширяться некуда, происходит ревизия освоенных территорий. Причем это не обязательно реконструкция главных магистралей, а часто прокладка новых путей по задворкам старой части города. Наиболее устойчивые структуры города — местоположение его центра (особенно — исторического) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом развития более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных зданий, производственных территорий, дорог и т. п.).
Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом. (Автор последнего наблюдения Э.М.Цыбина.)

При выборе территории для приращения территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, сведенные в нижеследующую таблицу По ней  в работе  [Перцик. Города мира] приведен  пример расчета увеличения стоимости строительства города при неблагоприятных природных условиях.

Характеристика природных и планировочных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства. [Перцик. стр 292.] Таблица 3.1

Природные и планировочные факторы
Рельеф

Грунты

 

 

 

Гидрогеологические условия

 

 

Затопляемость

 

Заболоченность

 

 

Овраги

 

 

Оползни

Размыв берегов во­дотоков и водохра­нилищ

Благоприятные территории

Уклон поверхности от 0,5 до 10%
Допускающие устройство фундаментов зданий и со­оружений обычного типа при расчетном сопротив­лении от 1,5 кг/см1 и бо­лее (пески, суглинки глины, лёсс непросадоч-ный)
Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине не более 3 м не требуется понижения уровня грунтовых вод и устройства гидроизоля­ции
Незатопляемые или за­топляемые не чаще чем один раз в 100 лет (обес­печенность 1%)
Заболоченность отсут­ствует. Осушение терри­тории возможно простей­шими способами
Незначительные числом неглубокие (до 3 м) ов­раги с пологими склона­ми, Роста оврагов не на­блюдается
Оползни отсутствуют

 

Размыв отсутствует

Неблагоприятные территории

Уклон поверхности менее 0,5% и от 10 до 20%, а о горных местностях до 30%
Требующие устройства фундаментов усиленного типа при расчетном со­противлении в пределах от 1 до 1,5 кг/см1 (пес­ки, глины, суглинки, лёсс непросадочный и др.)
Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине от 1 до 3 м от поверхности; требуется понижение уровня грун­товых вод и устройство сложной гидроизоляции
Расположенные межд; линиями затопления па водками, повторяющи­мися один раз в 100 лет (1% обеспеченности) и один раз в 25 лет (4% обеспеченности) с наи­высшим горизонтом вы­соких вод не более 0,6 м над уровнем земли
Требуются специальные работы по осушению. Тор­фяники слоем менее 2 м
Недействующие овраги с крутыми склонами глуби­ной Юм. Оврагообразо-вание слабое, на неболь­шой площади
Отдельные оползневые склоны, требующие ук­репления
Размыв и переработка бе регов в ряде мест; зона переработки не превыша ет по ширине 10 м

Особо неблагоприятные территории
Уклон поверхности свы­ше 20%, а в горных мест­ностях более 30%
Требующие устройств; сложных фундаментов при расчетном сопротивлении менее 1 кг/см1, ; также плывуны и макропористые просадочные
Грунты
Залегание водоносных горизонтов на глубине менее 1 м от поверхности
Затопляемые один раз 25 лет и чаще (4% обес печенности и более), также расположенные нижнем бьефе крупны водоемов и подвергающиеся опасности затопления при разрушении плотины или дамбы с катастрофическими последствиями
Значительная заболоченность грунтового питания, трудно осушаемая Торфяники слоем более 2
Интенсивное оврагооЬ-разование. Стабилизиро­вавшиеся овраги с круты­ми склонами глубиной свыше 10 м
Многочисленные опол­зневые склоны, требую­щие укрепления
Реки с блуждающими i руслами, значительное распространение размы­ва и переработки бере­гов; зона переработки превышает 10 м. по ши­рине

 

 

 

Природные и планировочные факторы
Карст
Почва
Ветры
Инсоляция

благоприятные
территории

Карст отсутствует
Черноземы, красноземы по механическому соста­ву легкие и средние суг­линки, супеси
Хорошо проветриваемые и защищенные от силь­ных и вредоносных вет­ров и бурь или допускаю­щие устройство ветроза­щитных зеленых зон. Рас­положенные с наветрен­ной стороны по отноше­нию к источникам силь­ного загрязнения атмос­феры
Нормально инсолируе-мые в течение всего года

Неблагоприятные территории
Незначительное число не­глубоких воронок затух­шего карста
Слабозасоленные почвы выщелоченные, кислые по механическому соста­ву — пески, глины, сред­ние и тяжелые, суглинки тяжелые
Замкнутые котловины с длительным застоем воз­духа и участки, не защи­щенные от сильных и вредоносных ветров и бурь. Расположенные с подветренной стороны по отношению к источни­кам сильного загрязнения атмосферы, но за преде­лами санитарно-защит-ных зон
Сильно затененные гора­ми и холмами (не более половины нормальной продолжительности инсо­ляции)
особо неблагоприятные
территории
Значительное число воро­нок активного карста глубиной более 10 м. На­личие в пределах терри­тории подземных пустот
Солонцы, солончаки; поч­венный слой отсутствует по механическому соста­ву — скальные породы почвы, зараженные гнию­щими органическими и радиоактивными вещест­вами
Расположенные в преде­лах санитарно-защитных зон от промышленных предприятий и других источников сильного за­грязнения атмосферы
Неинсолируемые в тече­ние всего года

Концепция экономико-правовой системы управления развитием города в условиях взаимодействия частного и общественного сектора.

Управление развитием города даже в новых условиях многоукладной экономики у нас осуществляется на основе  генерального плана развития города. Но до разработки Генерального плана, других основных документов, регулирующих городское развитие, развитие отдельных территорий необходимо иметь специальную разработку, синтетический документ — образ города, в виде концепции, в которой было бы отражено, каким представляется будущее города через значительный временной интервал — 10, 25, 50 лет. Этот документ должен получить общественное признание.

Тогда он  может и должен стать основой для разработки важнейших для экономики и градостроительства документов.
Пока в практике градостроительства нет даже попытки всерьез сформулировать концепцию, систему целей (учитывающую объективные закономерности естественного развития крупных городов).

Концепция развития города  должна иметь обязательно синтетический характер, в ней должно быть отражено будущее экономики, промышленности, энергетики, культуры, науки, изменение качества жизни, и все это с учетом новых экономических и правовых отношений, обязательно с элементами экономического обоснования.

Концепция образа города должна рассматривать реакцию города на смену стереотипов социально-экономического поведения его жителей и определяющих их изменений общественного сознания. Такая смена сейчас обусловлена, главным образом, изменением форм собственности в городе, множественностью источников инвестиций по сравнению с единым источником при плановом хозяйстве, переходом от планового строительства города к регулированию действий независимых инвесторов. Для нового периода развития городу понадобится пригодная для этих целей структура администрирования и управления городом.

Мониторинг системы целей развития города

Цели развития города могут быть выражены нечетко, неполно и быть внутренне противоречивыми.  Необходимо организовать мониторинг системы целей развития города. Систему целей можно уточнять через мнение населения, выраженное
— в итогах голосования за программы кандидатов на выборные должности в городские и федеральные органы власти,
— в результатах опросов общественного мнения,
— контент-анализе прессы,
— научных трудах о городе,
— в публичных слушаниях и дискуссиях по прогнозам и сценариям развития города или района.
Нечеткие цели можно представить через систему более хорошо оцениваемых критериев. Они, в свою очередь, неточно отображают систему целей, но критерии проще заменять и уточнять. Проще осуществить и мониторинг критериев достижения этих целей. А главное их проще измерять и использовать для соспоставления с результатами развития других городов.

Начальная система целей и пути ее достижения.

На начальном этапе нужна согласованная система гипотез о  системе ценностей жителей города, о предпочтительных видах деятельности в городе.  Принятие управленческих решений в пользу этих видов деятельности должно сопровождаться  наблюдениями за реакцией города (как сложной системы)  на эти решения. Результаты наблюдений и их анализ позволяют планировать следующий корректирующий или развивающий шаг.

На сегодняшний день в соответствии с критериями успешности развития городов, принятыми в ООН, в системе городских приоритетов главной целью должно стать развитие города для горожан, для того, чтобы городское богатство прирастало за счет того, что жители становятся богаче, качество жизни лучше, а продолжительность полноценной жизни — дольше. В этом смысле городская власть должна лишь обеспечить централизованное обслуживание городской среды и граждан в тех случаях, когда она может сделать это дешевле и лучше самих граждан. Она также должна обеспечить баланс и долгосрочных целей развития краткосрочных интересов частных хозяйствующих субъектов (предприятий и домохозяйств). Поэтому в числе главных регулирующих мер  должны быть не только те, которые связаны с развитием территорий, а и с развитием малого предпринимательства, ремесел, всего, что способствует производству высоко оплачиваемых рабочих мест за счет высокой конъюнктурности производимых товаров и услуг.

На сегодняшний день опираясь на вышеуказанную систему ценностей, на роль  целей и предпочтений могут претендовать  совершенно разные проекты  для городов с различными стартовыми качествами.
Для столичных городов с высоким научным и информационным потенциалом это может быть:

  • Переход города от  индустриальной стадии развития к наукоемкому производству, ориентированного на экспорт НОУ-ХАУ;
  • Превращение науки и высшего  образования в наиболее  приоритетные градообразующие (базовые) функции города;
  • Развитие финансового и торгового обслуживание региона, страны;
  • Развитие высокотехнологичных наукоемких безотходных  производств взамен  материалоёмких, энергоемких, загрязняющих производств;
  • Разработка компенсационных мер по переобучению кадров,  обеспечения занятости высвобождающейся рабочей силы.

Для маленького городка Карбондейл в южной части штата Иллинойс на среднем западе США  цели отобраны в следующих условиях:

  • ) в результате обсуждения на городских конференциях, проводящихся администрацией города раз в 2 года, в результате слушаний в муниципальном совете и в результате оценок приглашенных специалистов;
  • ) с учетом:
  • стратегического положения города на перекрестке широтной и меридиональный автодорог федерального значения и железной дороги;
  • привлекательных окрестностей, имеющих рекреационное значение;
  • гостеприимства горожан;
  • наличия крупного многопрофильного образовательного комплекса  -университета;
  • развитой системы супермаркетов, обслуживающих не только горожан, но и  транзитных покупателей.

В городе 25 тысяч постоянного населения и 25 тысяч временно проживающих студентов. Студенты и профессура – потребители городских услуг и жилья (селитебной территории).

Система целей городской общины выглядит следующим образом:

  • Управление развитием:
  • контролировать характер деятельности  мест ее приложения при развитии территории за пределами границ города;
  • поддерживать резидентный характер общины  в качестве  основы для преобразования города в региональный центр и опираться на постоянное население города ( в городе 50% населения – студенты местного университета);
  • координировать процесс планирования   с руководством региональным руководством всех уровней для контроля развития, выходящего за пределы городской юрисдикции.
  • Жилищное дело:
  • защищать  и поддерживать  «соседств» – сообщества внутригородских районов, застроенных односемейными коттеджами  в резидентных зонах с низкой плотностью застройки;
  • поощрять развитие строительства жилья  в широком диапазоне цен и типов;
  • продвигать возможности восстановления и реконструкции существующих селитебных зон для семей с низкими и средними доходами.
  • Транспорт:
  • добиваться эффективности  движения  и транспортной доступности в городе и за его пределами;
  • использовать альтернативные типы транспорта, (включая велосипедный и общественный транспорт, совместные поездки с уменьшением числа используемых транспортных средств,)  с целью уменьшения  интенсивности движения;
  •  усилить привлекательность главных улиц и въездов на территорию общины.
  • Центр города:
  • делать упор на муниципальном и частном  строительстве, которое способствует становлению  притягательности центральной части города для жителей;
  • поддерживать характер центра как зоны, предлагающей  разнообразие выбора рыночных услуг.
  • Экономическое развитие:
  • продолжить рост регионально- и локально-ориентированных мест приложения труда, обеспечивающих широкие возможности для  трудоустройства;
  • продолжить развитие партнерства и с Южным Иллинойским университетом путем расширения совместных усилий города с университетом.
  • Природные особенности и открытые пространства:
  • защищать природные особенности (леса, заливные луга, болота и т.д.) и открытые пространства при продолжающемся развитии и расширении города;
  • создавать больше открытых пространств на территории общины;
  • защищать качество воды и воздуха, а также земельные, почвенные и водные ресурсы от возможной деградации при освоении территории.
  • Коммунальные услуги:
  • укреплять текущие связи и сотрудничество с другими правительственными органами и коммунальными службами, чтобы лучше удовлетворять потребности горожан;
  • поддерживать качество коммунальных услуг на современном уровне по мере  роста города;
  • обеспечивать эффективность инфраструктуры  по соотношению с их стоимостью.
  • Развитие без расширения:
  • продвигать образцы городского развития на ограниченных и объединяемых участках;
  • поддерживать совместимое с окружением  развитие на свободных и  утилизируемых участках в пределах территории города.

Это план процветающего городка, половина населения которого (студенты) исключила себя из процесса выработки видения образа города в силу временности пребывания в нем.  Вторая половина – подлинные горожане – патриоты городка, активно принимающая участие в бизнесе и в работе некоммерческих организаций. Студенты также принимают участие в работе некоммерческих организаций часто в качестве добровольцев. Эта работа волонтеров в студенческие годы указывается в документах выпускников и  ценится на фирмах отборе кандидатов на работу. В плане не все пункты самоочевидны. Они  — плод тщательного взвешивания ресурсов и приоритетов. И даже если некоторые напоминают общие первомайские призывы ЦК КПСС,  на самом деле ни одного лишнего слова в системе целей нет. С другой стороны, если жители Карбондейла  придумали себе систему целей развития города, то это должно внушать энтузиазм и нашим горожанам.

Наличие системы целей

Наличие системы целей заставляет  городские власти  переходить от управления коммунальными службами  к управлению городским развитием на основе изучения тенденций. Управление в этом смысле  есть создание условий развития в желательном направлении. Но изменение системы целей развития города (гипотезы о системе целей) приводит к изменению функций, обязанностей городских властей.
Исходные данные.
Когда система целей определена необходимо  собрать данные для разработки генеральной схемы развития города:

  1. Социальная структура населения города в настоящее время, прогнозы в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
  2. Структура занятости, рабочих мест в градообразующих и градоподдерживающих отраслях.
  3. Структура валового внутреннего продукта, производимого в городе в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Разработка концепции образа города включает в себя:
— Методику оценки производительной силы городской среды. Необходимо иметь картину налогового потенциала, производства, инфраструктуры, материалов по правовым основам, по налогово-финансовым и внешнеэкономическим. Для каждого квадратного метра нужно назначить нормативы зонирования и следить, чтобы они исполнялись.

  1. Принципы территориальной привязки демографической и производственной структуры,  культурно-реакреационной и социальной активности населения в связи с исторически сложившейся жилой застройкой с учетом необходимого разнообразия в столичном городе.

Необходима разработка концепции управляющих воздействий на уровне законодательства и подзаконных актов и структуры управления в городе для реализации образа города, в том числе: системы управления городским развитием и система зонирования.
Система управления городским развитием должна включать   в себя:
-систему нормативов зонирования с учетом валового внутреннего продукта, производимого на территории;
-систему планирования городского развития (принятия решений о распределении конкретного назначения зон по территории города);
-систему принуждения к исполнению нормативов градостроительного зонирования;
-систему защиты прав инвесторов и других землепользователей и нормативы взаимоотношений частного и общественного сектора, исключающие коррупцию и ущерб долговременным интересам городской общины.
Система зонирования должна не только устанавливать номенклатуру градостроительных зон в привязке конкретного разбиения на неделимые участки (парцеллы) с четким описанием правил использования земель в каждой из зон. (Номенклатура должна быть иерархической)
Система зонирования должна содержать :
-правила определяющие назначения, изменения, аннексию и аннигиляцию зон в этой номенклатуре, а также изменения парцелляции;
-увязку платы за землепользование с тем, какая зона назначена и какое фактически имеется землепользование;
-санкции за отклонение от назначенного использования в динамике и с учетом предыстории (например, плата должна производиться с учетом времени, которое прошло от момента назначения конкретного вида использования и срока, в течение которого данный участок прежде использовался иначе);
-процедуру изменения градостроительного зонирования (кто разрабатывает, кто меняет, кто представляет, кто утверждает).

Необходимо создание механизма

(методика и агентства) для обоснованного назначения конкретных нормативов градостроительного зонирования для конкретных территорий. Должна быть определена служба (агентства, институт или департамент) которая имеет необходимый инструментарий (модель) для того, чтобы систематически определять какое изменение городской среды даст определенный прирост ВВП и компенсирует затраты на изменение назначение зон. В рамках этой модели должны изучаться территории по сумме запасов в инженерной инфраструктуре и они должны четко соотноситься с ВВП.

Это подразделение должно изучать статистику ВВП в динамике, делать прогнозы.

Необходим анализ заданного распределения зон по критериям. В качестве критерия, который было бы разумно использовать при оценке заданного распределения — величина  ВВП на душу населения в 1 час труда (для оценки качества города надо включить расходы на транспорт, магазины, сон).

Для управления развитием территории нужно влиять на изменения потоков вновь создаваемой стоимости, а не на  ее распределение, уметь оценивать,  какие в городе места выгодны для производства конкретных элементов ВВП и где будут жить люди. Отсюда определяются и потери на транспорт и на инфраструктуру. Где какой ВВП воспроизводится, какие потери транспорта,  в каких местах транспортные пробки, в каких местах у нас нехватка автобусов — это все компоненты критерия оценки качества конкретного плана.
Очередность действий прозрачна: нужно ориентироваться на первоочередное развитие тех видов деятельности, где можно ожидать наибольшего прироста ВВП на 1 рубль затрат. Но важен фактор времени. На какой период времени не рассчитывать, будет разный ответ. Одно дело проектировать город исходя из 100 лет периода оптимизации или 20 лет или 2 года. Разный ответ в зависимости от периода оптимизации. В градостроительных делах было бы разумно считать, чтобы человек за время жизни максимум получил. Максимальный квант времени — человеческая жизнь, минимальный — 4 года.

Проектировать надо на 60 лет вперед и при этом проектировать каждые 4 года, но так, чтобы ближайшие цели и задачи не входили в антагонизм с удаленными во времени целями. После задачи синтеза образно говоря надо ждать и смотреть: на какие-то зоны спрос появляется, а на какие-то не появляется. И ВВП растет, возможно, не так, как запланировано. Это стандартный цикл: наблюдение, анализ, прогнозирование, моделирование, применение, наблюдение. Для того, чтобы сделать выгодной нужную для города в коммерческом смысле малопривлекательную деятельность, может потребоваться перераспределение доходов. Наиболее удобным инструментом для этого является плата за право заниматься какой-то деятельностью. Те, кто получил право на выгодную деятельность должны платить больше.

Это, в совокупности есть система непрерывного маркетинга городской территории. Перебирая (направленным поиском по разработанным критериям) распределение обременений по территории можно его  сравнивать и улучшать.
Разработка концепции долгосрочного перспективного реформирования городского управления должна вестись с учетом функций города в региональном и  межрегиональном разделении труда и с учетом взаимодействия по этим вопросам с  областью.

Маркетинг  городской территории.

При формировании или целенаправленном улучшении имиджа территории,  следует обратить внимание на маркетинговые аргументы.  Они подразделяются на аргументы функционирования и аргументы перспективности развития территорий [Общий и специальный менеджмент. Учебник. Общ. ред. А.Л.Гапоненко, А.П.Панкрухин. М.:]:

К основным аргументам функционирования территории относятся:
• обеспечение личной безопасности и охрана общественного порядка;
• состояние и эксплуатация жилищного (в том числе гостиничного) фонда;
• состояние дорог, транспортное обслуживание;
• водо-, газо-, тепло-, электроснабжение;
• уборка мусора;
• наличие парков, благоустройство;
• наличие и развитие школ, детских дошкольных учреждений. В значительной степени тормозом в действенности аргументов функционирования территорий выступает традиционная антимаркетинговая ориентация организации коммунального обслуживания.

Среди аргументов перспективности развития территории в первую очередь могут быть названы:

  1. Возникновение новых и развитие старых производств;
  2. Городская инфраструктура, коммуникации;
  3. уровень занятости и ее структура;
  4. уровень благосостояния;
  5. динамика инвестиций;
  6. развитие высшего и послевузовского образования.

К специфическим инструментам маркетинга территории относятся:

• выставки, ярмарки, в том числе постоянно действующие;
• тематические парки;
• декады, месячники культуры и искусства;
• гостиничное дело, туризм;
• конференции, симпозиумы;
• транспорт, связь, банковская система, налоговая политика;
• учреждения образования, культуры, здравоохранения и отдыха, спорта.
Маркетинг мест. Основные объекты этого маркетинга — жилье, места для хозяйственных застроек, земля как объект инвестиций, места отдыха и оздоровления, объекты туризма.
Особенностями маркетинга жилищного фонда (жилья) являются:
• ориентация на специфичные целевые группы населения (например, на мобильную элиту или пенсионеров);
• доминирующее использование рубричной печатной рекламы;
• комплексность застройки и услуг с учетом интересов целевых групп и их ценовых предпочтений.

Маркетинг нежилого фонда и зон хозяйственной застройки также имеет свои особенности. Здесь объектами предложения выступают: хозяйственное освоение, право собственности или аренды участков или имущества (заводов, магазинов, контор, складов и др.). Перспективно предложение комплексного решения проблем недвижимости: создание промышленных зон, торговых центров, новых административных зданий. Примером может служить проект создания бизнес-района (Сити) в Москве. Основной субъект этого вида маркетинга — бюро или другие организации территориального развития. Ведущий рекламный прием — организация экскурсий (например, вертолетных) для осмотра возможного участка застройки.

Объектами маркетинга земли как объекта инвестиций выступают ее обустройство и право собственности на землю как способ размещения капитала. Покупатели при этом часто не являются конечными потребителями и рассчитывают продать эти участки после повышения цены земли. Это особенно верно, когда земельное законодательство поощряет подобного рода деятельность. Позитивные примеры рассмотрены в параграфах  № 3.4.2, 4.1.2,4.2.  Рынок земли тесно связан с планами региональных или муниципальных инфраструктурных преобразований и, к сожалению, во всем мире в той или иной степени коррумпирован, но отсутствие опыта частной собственности на землю делает ситуацию поправимой именно в России. Маркетинговые программы в отношении земли весьма сложны, учитывают долгосрочный внешний эффект реализации программ развития территорий.

Основными целями маркетинга мест отдыха являются: привлечение отдыхающих, туристов, а также желающих улучшить здоровье на курорты, в конкретные регионы, города, места и страны. Основные объекты внимания — это пляжи, курорты, достопримечательности, казино, места проведения соревнований.

Маркетинг мест тесно связан с маркетингом туристических услуг не только по факту «территориальности» туризма, но и в связи с тем, что привлечение туристов на территорию является важным направлением территориального маркетинга. Наиболее острая проблема для России — преодоление тенденции резкого сокращения количества иностранных туристов (если в 1985 г. только Москву посетили 6 млн. иностранцев, то в 1995 г. — всего 1 млн.) и в целом преодоление дисбаланса между въездным и выездным туризмом (отток средств в 4 раза превышает поступления от туризма в экономику России).

Маркетинг на территории: содержание и ключевые формы

Маркетинг на (внутри) территории — это деятельность, направленная на становление и развитие на территории цивилизованных рыночных отношений, маркетингового подхода в отношении территориальных ресурсов, продукции и услуг. Она должна осуществляться под руководством, при участии и по заказу территориальных органов управления — субъектов Федерации и муниципальных образований.

Первостепенными задачами такого маркетинга являются:
• формирование и развитие некоммерческого маркетинга продукции, финансируемой из федерального, регионального, местного бюджетов, — услуг по охране общественного порядка, здравоохранения, образования, социальной защиты и др., включая так называемые общественные товары и услуги, а также продукцию общественных, благотворительных организаций;
• содействие развитию территориального рынка коммерческих товаров и его субъектов, маркетингового подхода к их управленческой деятельности. Сюда входят исследование территориальных рынков (включая состояние и динамику спроса и предложения товаров на территории), прогнозирование развития, консультирование, экспертиза, правовая защита, образование по проблемам маркетинга и др.;
• маркетинг услуг территориальных органов власти — политический маркетинг перед и между выборами органов власти, включая маркетинг личностей политиков, программ действий власти, отдельных территориальных проектов и учреждений власти, а также политику в отношении ассортимента, распределения и продвижения услуг власти, управленческих технологий, регулирующих воздействий в работе с населением, предприятиями и организациями;
• повышение эффективности рыночного взаимодействия хозяйствующих субъектов и других социальных институтов данного региона с другими регионами и их рыночными субъектами через властные учреждения, включая территориальные органы управления (органы статистики, управления имуществом, антимонопольные управления и др.), общественные организации и объединения (структуры поддержки малого предпринимательства, торгово-промышленные палаты, общества защиты прав потребителей, ассоциации специалистов-профессионалов по маркетингу, рекламе, связям с общественностью и др.).

Выше был упомянут некоммерческий маркетинг , который  специфичен по ряду аспектов. Его основные объекты (общественная и личная безопас­ность, здравоохранение, культура, образование и др.) относятся чаще всего к категории общественных, в том числе коллективных, благ и часто неделимы. Особыми являются также субъекты — учас­тники некоммерческого маркетинга.

Решающими субъектами предложения здесь часто выступают властные структуры, выполняющие при этом функцию посредни­чества, а потребителями — крупные слои, социальные группы на­селения, причем часто наименее защищенные.

Отношения в некоммерческом маркетинге не вполне рыночные, ведь в этом случае обмен опосредован. Источники существования и развития — не покрытие себестоимости и прибыль, а налоги, льготы, взносы, сборы, пожертвования. Ресурсные возможности некоммерческого маркетинга строго ог­раничены и контролируются общественностью.

Цели деятельности в русле некоммерческого маркетинга — это соответствие нуждам и ожиданиям групп населения; рациональное предоставление, рас­пределение социальных услуг и другой продукций (в том числе услуг власти); повышение престижа, притягательной силы отдель­ных идей, социальных институтов, личностей в рамках опреде­ленной общности; повышение престижа данной общности (стра­ны, региона, муниципального образования, социальной группы и др.) за пределами ее нормального существования.
Некоммерческий маркетинг в значительной степени нацелен на решение проблем граждан, проживающих, как правило, на определенной территории, с чем связано получение ими определенных услуг. Поэтому некоммерческий маркетинг часто реализуется в русле территориального маркетинга

Продвижение города

[Общий и специальный менеджмент. Учебник. Общ. ред. А.Л.Гапоненко, А.П.Панкрухин. М.:]

Своеобразной сверхзадачей муниципального маркетинга является эффективное использование существующих, а также создание новых преимуществ для привлечения в город экономических агентов, способных повысить благосостояние жителей города.

Точно так же, как маркетинг продукта выявляет и доводит до потребителя уникальные свойства продукта, муниципальный маркетинг выявляет и частично формирует уникальные свойства территории, города, которые могут быть полезны для:
• предпринимателей (близость рынков сбыта, квалифицированная рабочая сила, условия предпринимательства);
• туристов (экзотические условия, достопримечательности);
• инвесторов (цены на недвижимость, отработанность процедур купли-продажи титулов собственности).

Маркетинговая деятельность по продвижению города предполагает такие действия администрации, при которых вся деятельность в городе тесно увязывается с запросами потребителей и направлена на то, чтобы сделать максимально полезными социальные и экономические функции территории. Конкретные меры муниципального маркетинга включают в себя распространение рекламных материалов о городе, целенаправленные визиты муниципальных руководителей, встречи с менеджерами организаций, готовых открыть в городе новый вид бизнеса, кампании, проводимые совместно с торгово-промышленными палатами, бизнес ассоциациями и т.п. В рамках муниципального маркетинга, осуществляемого государственными органами городского управления, достаточно успешно применяются многие практические приемы маркетинга, свойственные коммерческим организациям.

В работе [Общий и специальный менеджмент. Учебник. Общ. ред. А.Л.Гапоненко, А.П.Панкрухин. М.:] рекомендуются следующие действия администрации:
• анализ, оценка ситуации в городе, определение направлений его развития;
• формирование, реализация и популяризация программы перспективного развития города среди населения, предпринимателей и внешних инвесторов;
• целенаправленное формирование как имиджа города (укрепление слабых сторон, придание стабильно положительной окраски неоднозначно трактуемым сторонам, пропаганда положительных сторон), так и имиджа органа государственной власти — городской администрации;
• популяризация культурных ценностей города;
• обеспечение администрации города информационного преимущества по стратегическим направлениям развития;
• поддержание контактов между городской администрацией и фирмами и учреждениями как в регионе, так и за его пределами.

Даже при маркетинге обычной продукции трудно принять решение, оптимальное для всех заинтересованных в ней субъектов, а в случае с городом это сделать еще сложнее. Дело в том, что предстоит согласовывать огромное количество различных интересов, которые в большинстве своем политически окрашены. В городе в одно и то же время и в одном и том же месте сосредоточены различные целевые аудитории, которые в свою очередь подразделяются на группы. Поэтому для маркетинга города и особенно для его продвижения имеют огромное значение хорошо налаженные информационные связи, как, впрочем, и соответственно структурированная и действующая коммуникационная система.

Двусторонняя коммуникация помимо ее роли в согласовании интересов, в повышении активности важна еще и потому, что потребитель (будь то турист, инвестор, горожанин) покупает неизвестное. Коммуникация и здесь выступает инструментом, помогающим преодолеть чувство неуверенности, возбудить интерес.

Формирование коммуникационной стратегии городской администрации предполагает:
• инициативность, работу на опережение, поиск различных способов саморазвития;
• инновационность;
• возрождение и сохранение исторических, культурных традиций населения;
• преодоление синдрома провинциальности (непрозрачности, безальтернативности в развитии, неэффективной внутренней коммуникации и т.п.).
Маркетинг города должен быть постоянным объектом внимания главы городской администрации, поскольку он обеспечивает:
• привлечение в город внешних инвесторов;
• социально-экономическое развитие города в направлении выбранных приоритетов;
тесное сотрудничество с населением города (района), благополучие которого зависит от принимаемых чиновниками решений;
• повышение престижа и притягательной силы отдельных решений, идей, социальных институтов и личностей в рамках города и за его пределами.
Овладение технологиями муниципального маркетинга позволит главе администрации сохранить в непростой социально-политической ситуации доверие избирателей и при необходимости переизбраться на второй срок. Это бывает особенно важно, если реализация замыслов структурных преобразований требуют более длительного пребывания на этом посту.

План продвижения города.

План продвижения (promotion plan) города является конкретным инструментом муниципального маркетинга. План продвижения города аналогичен плану продвижения продукции коммерческой фирмы с той лишь разницей, что товаром в нашем случае является сам город вместе со сложным комплексом услуг, а потребителем — весьма разнородные группы (население города, туристы, инвесторы, предприниматели, государственные органы власти, некоммерческие организации). План продвижения представляет собой систему действий, которые выявляют и поддерживают конкурентные преимущества города, способные сохраняться длительное время.

План продвижения — один из действенных методов управления развитием города. Он конкретизирует суть коммуникационной стратегии, трансформируя ее в комплекс реальных действий по формированию и реализации конкретных конкурентных преимуществ города.

Важнейшим элементом коммуникационной системы, основным каналом связи между городом и его средой является public relations (паблик рилейшнз — связи с общественностью). Основные функции «паблик рилейшнз» — это сбор информации, создание банка данных, его постоянное обновление, направление потребностей по соответствующим каналам, подготовка решений, информирование аппарата управления и общественности. Посредством такой коммуникации формируется имидж города, направляется его развитие. Грамотная постановка работы в области связей с общественностью (использование множества специальных форм и методов PR) является ключевым моментом в комплексе продвижения — так называемой «раскрутке» — города.

Целенаправленные действия местных властей по «продаже» города представителям деловой общественности — необходимые условия, вне которых вообще трудно говорить об успешных действиях по стимулированию экономического развития.

Продвижение города может быть направлено на:
• привлечение в город новых частных фирм и поддержку деятельности существующих;
• развитие малого бизнеса;
• развитие сферы услуг.
• создание в городе и популяризацию за его пределами делового центра.
К примеру, создание экономически сильного многофункционального делового центра решает следующие задачи:
а) привлекает в регион частные инвестиции;
б) создает рабочие места;
в) обеспечивает население различными видами розничной торговли и услуг;
г) формирует у внешнеэкономических партнеров положительный имидж города;
д) укрепляет экономику региона в целом.

Как показывает практика городов Запада и Востока, развитие делового центра способствует решению таких внутригородских задач, как: улучшение движения транспорта; улучшение эстетического вида города; поддержание зданий, сооружений и мест исторического значения; уборка улиц и сбор мусора; повышение уровня общественной безопасности; развитие культуры и различных промыслов в регионе (см., например, параграф 3.2.5.).

В зависимости от специфики городского развития, от поставленных задач структура плана продвижения может быть различной. В нее, к примеру, могут входить разделы, содержащие рекомендации по последовательности конкретных действий, уточняющие финансирование и процедуру контроля, а также планы РR. и рекламных кампаний. Ниже рассмотрены базовые разделы плана продвижения, которые можно рекомендовать для практического использования.

Определение целей развития города

В деятельности местной администрации по продвижению города важным является не только составление планов развития, но и популяризация основного смысла, общих целей и задач политики развития, реализация которой должна привести к созданию такого уровня жизни, который бы удовлетворял всех граждан. Обоснование политики и целей развития необходимо в силу следующих причин:
• для планирования различных видов деятельности по принципу городских приоритетов, для рационального распределения средств при подготовке бюджета с учетом приоритетных направлений развития;
• для ориентации местной администрации при распределении ресурсов,
требующихся для решения первоочередных задач;
• для повышения эффективности работы всех звеньев аппарата управления;
• для обмена информацией с широким кругом лиц, заинтересованных в развитии города, относительно оценки общих задач;
• для оценки действий, конкретных шагов по управлению социально-экономическим развитием города.
В соответствии с принципами стратегического планирования целесообразно тесно увязывать цели развития с имеющимися ресурсами, возможностями города. Для этого весьма полезны маркетинговые исследования, анализ городской деловой среды и соответствующая реструктуризация информационной среды. Пример результата этой деятельности в городе Карбондейле рассмотрен выше, в параграфе 3.1.2.

В работе [Общий и специальный менеджмент. Учебник. Общ. ред. А.Л.Гапоненко, А.П.Панкрухин. М.:] приводятся рекомендации по формированию имиджа города,  по которым мы должны сделать разъяснение. Термин “формирование имиджа” унаследован от маркетинга продукции, выносимой на рынок. Эта составляющая маркетинга города имеет более важную сторону – выяснение имиджа города. Дело в том, что конкретный город   — это не новый товар, он уже имеет имидж, который должен быть в точности изучен и оценен теми, кто занят планами и программами структурной перестройки города или отдельных зон в его пределах. Социокультурной составляющей имиджа города мы посвящаем следующий параграф. К сожалению эта весьма важная составляющая изучается наиболее слабо, так как она не может быть скопирована с ранее развитых методик маркетинга товара или производства.  Более того, рекламная составляющая в рекомендациях по формированию имиджа города часто отпугивала администрацию западноевропейских городов от  маркетинга в целом.

Формирование имиджа города

Имидж любой территории, в том числе и города, определяется по результатам соответствующих исследований. При этом анализируются и оцениваются различные параметры, значимые для тех или иных целевых групп. Такими параметрами могут быть:
качество жизни — обеспеченность различных социальных групп населения жильем, социальные услуги, сооружения для отдыха, уровень и доступность образования;
людские ресурсы — их профессиональная подготовленность, возможность повышения квалификации, адаптивность к новым условиям и требованиям;
инфраструктура — состояние транспорта, связи, возможности средств передачи данных, гостиничный потенциал и т.д.;
высокие технологии — способность территории развивать и поддерживать высокотехнологичные отрасли, обновлять существующую базу;
капитал — масса капитала, сконцентрированная на территории в виде собственных и привлеченных средств, включая объем услуг, оказываемых на условиях лизинга;
контролирующие органы — рациональность, мобильность, эффективность, честность, отсутствие бюрократизма;
инфраструктура бизнеса — доступность и уровень услуг в области консалтинга, аудита, рекламы, права, информации, институциональные условия осуществления сделок с титулами собственности;
власть — наличие команды личностей, компетентность членов команды, нестандартность идей, доминирующий стиль принятия решений, «прозрачность» законотворчества, отношение к социальным проблемам.
Как одну из важных составляющих имиджа предлагается рассматривать специализированные услуги. Они способны придать городу особые черты, значимые для отдельных целевых групп.
Развитие города с ориентацией на оказание специализированных услуг -явление для России новое. Возможно, следует присмотреться к зарубежному опыту, который развивает индустрию специализированных услуг в зависимости от географического, социально-экономического положения города. К примеру, местные власти административного центра штата Аляска -города Анкориджа нашли нишу в телемаркетинге, франчайзинге, финансах, страховании, услугах телефонной связи.
Среднестатистический российский город, как показывает практика, в состоянии предоставить бизнесу следующую помощь:
• оказывать телекоммуникационные услуги, которые позволяют успешно развиваться фирмам в регионе;
• обеспечивать фирмы необходимыми помещениями для офисов с перспективой расширения площадей для развития фирмы;
• оказывать услуги в сфере лизинга и в банковской деятельности;
• оказывать Интернет-услуги и услуги малой полиграфии.
Специализированные услуги, ориентированные на обслуживание рынка, бизнеса, в свою очередь будут развиваться в результате расширения деятельности фирм и привлечения новых компаний. Индивидуализация предложения такого рода услуг с постепенным переходом на принципы «индивидуального маркетинга» — перспективная технология управления продвижением городов, стремящихся наращивать доходы от развития бизнеса.

Взаимодействие с внешней средой и отношения с общественностью

Решение проблем внутренней коммуникации. Идея продвижения города должна в первую очередь овладеть умами работников городской администрации. В связи с этим необходимы согласованные действия в работе аппарата на основе эффективного обмена информацией. Целесообразно:
• создать условия для открытого обмена мнениями и высказывания критических замечаний в адрес руководителя администрации;
• формировать и культивировать у работников аппарата чувство гордости за предоставление им важной информации и наделение их правом принимать решения;
• максимально использовать интеллектуальный потенциал работников аппарата путем использования мозговых штурмов, тренингов, творческих совещаний, рабочих групп по разработке нетрадиционных решений.

В процесс обмена информацией должны включиться в первую очередь руководители администрации, которые персонально следят за качеством и характером предоставляемой информации. Приоритетные направления деятельности должны быть основным содержанием информационных потоков. Информация должна обсуждаться в атмосфере взаимопонимания и открытости. Действующая система информации должна периодически пересматриваться и совершенствоваться.
Для налаживания внутренней коммуникации можно использовать такие традиционные формы работы, как обмен информацией в процессе личных бесед, письменные опросы на анонимной основе, собрания коллектива. Руководители различных звеньев администрации должны постоянно обсуждать собственные подходы к деятельности аппарата.
Работа со средствами массовой информации. Отношения местной администрации со СМИ могут развиваться на основе знания особенностей средств массовой информации, характера их функционирования на местном уровне, уважения взглядов представителей СМИ, даже если их мнение отличается от официальной точки зрения местного руководства. Выстраивание отношений со СМИ требует специальной программы и выделения определенных средств на их развитие. За это направление работы в местной администрации отвечает, как правило, первое лицо.

Главный принцип работы администрации со средствами массовой информации — сообщать общественности обо всем происходящем в городе. Городская администрация выступает в роли производителя социально-политических услуг, а население, избиратели — в роли потребителей этих услуг. Поэтому именно через средства массовой информации следует доводить до жителей сведения о том, как обеспечиваются потребности в услугах, насколько они соответствуют особенностям местного хозяйства, какие услуги предполагается развивать в будущем, каков квалификационный уровень персонала, занятого в системе предоставления услуг.
В свою очередь СМИ сами нуждаются в достоверной и содержательной информации из аппарата местной администрации. Установление дружеских контактов и доверительных отношений со СМИ ложится на плечи официального должностного лица -пресс-секретаря администрации.

Частью программы развития информации могут стать пресс-конференции должностных лиц, которые помогают прояснить позицию администрации по всем актуальным вопросам, а также ежегодные отчеты администрации, информационные бюллетени или брошюры, теле- и радиотрансляции с важнейших заседаний и совещаний.
Работа с другими целевыми группами общественности. Выбор целевых групп для более предметной работы городской администрации определяется в зависимости от того, какие потребности населения считаются наиболее насущными. В разработке стратегии удовлетворения специфических потребностей местного населения могут помочь следующие шаги:
1. Определение аудитории, на которую рассчитана программа местной администрации. Для этого необходимо ответить на следующие вопросы: какая группа жителей (по полу, возрасту, уровню образования, по другим признакам) нуждается в помощи? Как следует устанавливать контакт с этой аудиторией? На кого должна быть ориентирована программа — на лидеров группы или на более широкий круг граждан? В качестве специальных целевых групп, на которые необходимо нацелить действия администрации по установлению плодотворного контакта через СМИ, можно указать школьников и их родителей; предпринимателей; женщин; молодежь.
2. Определение типа программы, соответствующего потребностям целевой группы. Для этого важно уяснить: какие именно виды деятельности могут наилучшим образом способствовать выполнению поставленных задач? Сколько времени должны затратить руководители и аппарат администрации? Сколько денежных средств потребуется для реализации программы?
3. Разработка методов оценки программы. Методы оценки должны быть подобраны так, чтобы можно было четко сказать: выполняются ли поставленные задачи? Когда и каким образом должно осуществляться обновление составных частей программы?
4. Привлечение к выполнению программы выборных лиц и представителей общественности. Чтобы достичь в этом отношении значимого эффекта, важно проанализировать: как может быть использован их опыт? Не будут ли штатные сотрудники оказывать сопротивление участию лиц со стороны?

Важным социально-культурным, поведенческим фактором обеспечения устойчивого развития городов и других населенных пунктов является необходимость привлечения населения к участию в проектно-строительном процессе. Нельзя не видеть, что устойчивость развития во многом предопределяется психологией обитателей населенных мест, для которых необходимо ощущение стабильности и причастности к общегородским делам и процессам. Существует обоснованное мнение, что любые изменения среды, не санкционированные обитателями, вызывают впечатление ее ухудшения.
Мировой опыт показывает, что соучастие населения имеет самые разные формы, но в демократическом обществе всегда способствует не только благоустройству городов, но и сплочению, и устойчивости городского сообщества.

Проверено, что эффективность этого участия особенно высока в ходе работ по реконструкции существующей застройки. Никто, даже самые опытные проектировщики лучше местных жителей не знают, где не хватает булочной, не стоит ли перенести на 100 метров автобусную остановку или проложить к ней дорожку.

Дело не только в часто необходимом привлечении дополнительных трудовых ресурсов, но в формировании психологических феноменов участия, в возникновении у жителей городов и поселков в ходе общественных обсуждений проектов, строительной, благоустроительной и озеленительной самодеятельности и других форм участия в местном самоуправлении и в решении различных вопросов жизни городских сообществ городского сознания и отношения к городу как своему, созданному своим трудом, умением и инициативой. Все это содействует воспитанию психологического стереотипа горожанина-гражданина, хозяина города, стабилизации состава населения города, и подчас образованию неформальных, но благоприятных для стабильного функционирования городского сообщества объединений граждан. Участие населения в строительстве и благоустройстве увеличивает трудозанятость, предотвращая или сокращая безработицу — тяжелейшую социальную и индивидуально-психологическую болезнь, особенно в малых и новых городах, тем более, что ремонтно-реставрационные работы часто требуют квалифицированных, а подчас и художественно подготовленных кадров. Одновременно соучастие в процессе реконструкции через расширение знаний о городе, его истории о культурном наследии, об архитектурных памятниках и, как результат, через воспитание местного патриотизма имеет благоприятные отдаленные последствия для устойчивого развития городов.

Необходима научная разработка обеспечивающих устойчивое развитие городов  и регионов упреждающих стратегии и тактики управления, совмещаемого с развитием местного самоуправления. А в  целом все более очевидна невозможность решения проблемы обеспечения устойчивого развития городов без учета культурного содержания, гуманизации и эстетизации среды жизнедеятельности. Необходима также широкая, целенаправленная и планомерная пропаганда идей и методов обеспечения устойчивого развития.

Оценка городской недвижимости и городских земель.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.130 ) к городской недвижимости относятся следующие объекты:
-земельные участки,
участки недр (с подземными инженерными коммуникациями и сооружениями типа метро, переходов, хранилищ),
множество зданий, и сооружений,
городские леса и многолетние насаждения,
обособленные водные объекты,
множества сложных имущественных комплексов: как различного рода предприятий, обществ и организаций, ландшафтных и культурно-историических охранных зон и памятников.
Методы оценивания недвижимости относятся к самостоятельной научной дисциплине. Достаточно полная классификация методов оценивания недвижимости содержится в [Соловьев М.М ]. здесь выделяется 12 основных методов, которые систематизируются в трех классах
I. Нормативные (затратные) методы
1. Нормативный метод. Обеспечивается различными нормативными документами федерального и муниципального уровней. Например, предлагается определять цену земельного участка в размере кратном ставке земельного налога.
2. Метод балансовой стоимости. Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используются данные его баланса. Например, в состав оцениваемого имущества предприятия нормативно включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, финансовые активы.
3. Метод индексированной балансовой стоимости. Отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии нормативно заданными индексами.
4. Метод восстановительной (removal method) стоимости. Оценивание включает пересчет всех видов затрат, вплоть до расходов на подготовку персонала, на воссоздание объекта с учетом текущего уровня цен. Практически при применении метода производятся полные проектно — сметочные расчеты строительства и обеспечения деятельности нового объекта. адекватного существующему оцениваемому объекту.
II. Сравнительные (по аналогам) методы
5. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами, созданными в ближайшее время. В качестве оценки принимается сметная стоимость объекта-аналога с соответствующей корректировкой, если выбранный аналог несколько отличаются от оцениваемого объекта.
6. Метод сравнения. Метод базируется на использовании ценовой информации о проведенных сделках с объектами недвижимости, подобными тому, который предназначен для оценивания. Это наиболее естественный метод определения рыночной оценки.
7. Метод инвестиций. Сравнивают объект с объектами-аналогами, для которых есть информация о показателях доходности при сдаче объекта в аренду. Для преобразования величины арендной платы в стоимость объекта недвижимости, используют норму дохода на капитал. Ее величина находится из сравнения с подобными величинами доходности на других объектах-аналогах. Для определения стоимости данного объекта на момент оценки текущий уровень дохода дисконтируется. Метод целесообразно применять для объектов, для которых легко установить в зависимости арендной платы и прибыли.
III. Доходные (и комбинированные) методы
            8. Метод капитализации прибыли. Используется для коммерческих объектов недвижимости арендуемых нанимателями, которые намерены извлекать из нее прибыль. Здесь оценка стоимости арендной платы основывается на уровне предполагаемой прибыли.
9. Метод приведенного чистого дохода. Отличительной чертой метода является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной. а зависит меняющихся экономических условий и выбора реализуемой производственной программы. Дисконтируемые потоки доходов и расходов суммируются по годам, формируя динамическое представление о прибыли.
10. Метод подрядчика. Используется для оценки объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует. Стоимость объекта как некоторого неординарного комплекса складывается из стоимости земли и стоимости зданий, корректируемых с учетом износа.
11. Метод. остатка. В основе метода лежит уравнение:
А = В + С + D , где
А — оценочная стоимость завершенного объекта, В — стоимость сооружения объекта (проектирования, строительства, реконструкции), но без затрат на приобретение земельного участка, С — приемлемая для инвестора прибыль, получаемая в результате реализации проекта развития, D — затраты на приобретение земельного участка. Каждое из параметров, входящее в уравнение могу определятся на основе моделирования и варированиния возможных вариантов развития и использования объекта. Из уравнения можно определить одну из трех оценок: оценку максимальной суммы D, которую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка; оценку ожидаемой прибыльности проекта C при известных затратах D на приобретение земельного участка и B на сооружение объекта; оценку допустимых затрат В на сооружение объекта при известных величинах С и D.
12. Метод предпринимательской оценки. Согласно методу сначала определяется максимальное значение из двух величин:
— дохода от будущей коммерческой деятельности объекта, как приведенный чистый доход (ПЧД)
— дохода от распродажи его средств (РС)
Найденное максимальное значение сравнивается затратами на восстановление объекта (ВС). Предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальная величина по результатам сравнения
ПО = min [ ВС, max ( ПЧД,РС )]
В западной практике метод применялся при денационализации фирм и при оценке предприятий.
Следует отметить, что кроме объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывают влияние ряд субъективных факторов. К ним относят [Прорвич В.А.стр146]- особый интерес покупателя к данному объекту, недостаток информации о конъюнктуре рынка; — недостаточная развитость самого рынка; — воздействие рекламы; — особые условия продавца особые условия покупателя; — ограниченность времени на совершение сделки у продавца и покупателя; — стремление продавца или покупателя к монопольному
господству на части рынка; — особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем.
Рассмотренные методы оценки недвижимости являются общими для всех ее видов. Однако, оценка городских земель, как вида недвижимости, имеет свои особенности.
Городские земли включает в себя сложную совокупность объектов собственности системы рыночных земельных отношений. Здесь пересекаются интересы развития города в целом и интересы отдельных предприятий и горожан. Для системы управления развитием города необходима информация о стоимости воспроизводства городской земельной недвижимости, включая все составляющие системы улучшения городских земель, инфраструктуры города. Необходима информация о стоимости недвижимости для налогообложения, для определения арендных платежей, расчета инвестиционных проектов. Рассмотрим особенности земельной оценки.
Система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который устанавливает в частности систему оценки земель
Однако , в настоящее время система кадастровой оценки городской земельной собственности находится в стадии разработки. Все правовые земельные отношения строятся на основе городской нормативной базы. В силу инерционности уточнения нормативной базы, может наблюдаться несоответствие абсолютных значений нормативной цены сложившемуся уровню рыночных цен.
В [Прорвич В.А.cтр 199] изложен метод и описаны алгоритмы экономической ( кадастровой) оценки городских земель и территориально -экономического зонирования. В основу метода положена интервальная оценка земель в каждом кадастровом квартале города по всем видам стоимости, определенными целями оценки, с последующей территориальной аппроксимацией результатов оценки.
В качестве исходной информации для проведения поквартальной кадастровой оценки используются данные о- всех зданиях и сооружениях в каждом квартале; — качественных характеристиках и стоимости воспроизводства; — доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), приходящейся на данный кадастровый квартал; — градостроительном потенциале территории; — потенциальной доходности и рыночной стоимости земель квартала с учетом их функционального назначения, транспортной доступности, экологии и существующих ограничений.
После определения стоимости земли в кадастровых кварталах выполняется территориальная аппроксимация стоимости земли в кварталах, не включенных в систему кадастровых оценок. На основе территориальной аппроксимации осуществляется территориально -экономическое зонирование, заключающееся в формировании границ фрагментов территории города, имеющих сходные характеристики по функциональному назначению и стоимостным характеристикам.

Проблема устойчивого развития регионов и локальные интересы территорий.

В процессе развития территории в пределах регионов и городских агломераций происходят значительные пространственно-временные сдвиги в балансе вещества и энергии, нарушении структур природных связей, изменения морфологических характеристик природного материала и хода естественных процессов. Вследствие непродуманного использования территории возникают экологические проблемы. Земля не терпит циклов, не замыкаемых естественным путем. Поэтому задача замыкания цикла там, где природа не справится с переработкой отходов человеческой цивилизации, остается за самим человеком. Фактически, речь идет о высоких технологиях, к которым мы будем относить производство товаров и услуг, отличающихся следующими признаками:

  1. технологии предусматривают не только производство, они учитывают необходимость поддержки продукта в течение всего жизненного цикла – производства, дешевого и эффективного эксплуатационного ремонта, дешевой смерти и утилизации; это означает, что небоскреб, построенный в соответствии с принципами высокой технологии не обрушится сам, но при необходимости его можно дешево обрушить, разобрать и т.п., не повредив при этом соседние, возникшие после завершения строительства небоскреба, здания;
  2. технологии максимально ориентированы на безотходность, возможности рециклического использования материалов после морального и физического устаревания продукта.

Отклонения от устойчивого развития с точки зрения экологических последствий могут быть объяснены  различием скорости протекания  двух важнейших социально-экономических процессов. Первый процесс — это цепочка:  «действия одного хозяйствующего субъекта – производственного предприятия» —  «вознаграждение за эти действия – как правило — прибыль». Этот процесс дает замкнутый цикл в период от 20 дней (в торговле) до одного года (в сельском хозяйстве), но в среднем длится около двух-трех месяцев. Второй процесс — это цепочка: «действия совокупности хозяйствующих субъектов, расположенных в пределах территории одного и того же региона или муниципального образования» —  «изменения  производительной силы и качества природного окружения и самой городской среды». Этот процесс идет в течение трех – семи лет и заканчивается деградацией среды обитания с вытекающими отсюда мерами: сменой руководства региональной политикой и / или техническим перевооружением, коренным изменением технологий производства.

Из теории систем известно, что при таком соотношении постоянных времени траектория системы может как угодно далеко отходить от наших желаний. Известны также общие методы преодоления указанных трудностей. Нужно, чтобы принимаемые повседневные решения основывались не столько на максимизации суммы благ по первой цепочке, сколько на учете отдаленных последствий этих решений — по второй. При этом оптимизация должна проводиться на достаточно длительном интервале. К сожалению, это не более чем благие пожелания. Человеческой природе только в ограниченном объеме свойственно приносить сиюминутные блага в жертву отдаленным выгодам. Единственный способ преодолеть эту особенность человека как биологического существа состоит в том, чтобы увязать сиюминутное вознаграждение с усилиями так, что, руководствуясь именно сиюминутными расчетами человек, может быть этого и не подозревая, работает на будущее. В этом направлении работает принцип продажи результата — оплата по конечному результату, включая в него учет  степени разомкнутости экологического цикла в проданном продукте и затраты на компенсирующие действия. Неэкологическое поведение должна исправлять  и налоговая система.
К сожалению,   существует  много  таких  вариантов  экономических систем,  в которых правила игры вообще исключают  возможность  подбора параметров налогово-правовой среды,  обеспечивающей  долговременное  устойчивое  благоприятное развитие.

В силу неравномерности  развития отдельных территорий как в городе, так и в регионе и постепенного развития самоуправления  при выработке локальных планов развития необходимо предусматривать процедуры согласования (увязки) локальных планов с планами соседних территорий. Иначе соседи могут получить резкое ухудшение производительной силы  своей территории не в результате свободной конкуренции, а в результате проявления группового эгоизма сообщества соседней территории. В этом плане целесообразно управлять развитием территорий или природных объектов (рек, например), представляющих совместный интерес для нескольких территориальных общин, путем создания (найма на конкурсной основе) исполнительного органа, работающего под наблюдением представителей всех собственников ресурсов, отданных в хозяйственное ведение этого исполнителя.
Функциональные обязанности такого исполнителя – управление развития и поддержания в хорошем состоянии объекта общего интереса и пользования соседних общин.

Важной проблемой межрегиональной  и межобщинной кооперации

Важной проблемой межрегиональной  и межобщинной кооперации является совместное централизованное  развитие транспорта, связи и организация общей информационной среды, так как при выборе места для предпринимательской деятельности к сущест­венным факторам относится близость к транспортной сети.
Крупные инвестиции в транспорт со стороны надтерриториальных и надрегиональных орга­нов, создающих скоростные железные дороги или аэропорты, требуют и определенных услуг и вложений и от местных сообществ, чтобы хорошая инфраструктура  транспортных сетей была доступна и для них [Евроград].
Региональные центры в обозримом будущем все более будут терять  свое значение как места массового производства продукции, по крайней мере они не будут  — как прежде — иметь массовую занятость за счет массового производства. Особую роль будут играть услуги, ориентированные на производство. Роль сферы услуг возрастает как в функциональном плане (растет доля услуг в сфере производства), так и в экономическом (растет их доля в создании стоимости).
Поэтому кажется целесообразным пере­ориентация крупных городов на разработку концепций, которые в должной мере учитывают значимость сферы услуг.
Сегодня средства массовой информации (СМИ) и телекоммуникации — это две сферы развиваются сегодня наиболее динамично. Широкое распространение ин­формационной техники и техники связи приведет к переменам почти во всех сферах жизни, в том числе будет иметь влияние и на все сферы ком­мунальной деятельности.
Кооперации на муниципальном уровне должна и будет расти. Для этого есть следующие причины:
• В будущем в одиночку никто не сможет решить серьезных вопро­сов, кооперация позволяет преодолеть разрыв между необходимо­стью действий и их возможностью,
• Кооперация позволяет открыть новые потенциалы для деятельно­сти.
• Давление проблем на локальные сообщества увеличится так, что кооперация предстанет как путь к снижению груза проблем и издержек.

3.1.5. Критерии устойчивого развития крупных урбанизированных территорий.
В последние годы все чаще управленцы, экологи, экономисты и урбанисты обращают внимание на сложность проблем, связанных именно с крупными городами.
Прежде всего мы видим, что развитие крупных городов порождает противоречия, которые неотъемлемо связаны с целями функционирования городов. Это  противоречия:
— между интенсивным информационным обменом и анонимностью человека на территории плотной многоэтажной застройки;
— между ростом потребностей в ресурсах, товарах, услугах и необходимостью сохранения благоприятной среды обитания;
— между исторически сложившимся устройством и образом города и потребностями экономического роста и развития;
— между необходимостью децентрализации управления, предоставления как можно большей свободы для хозяйственной деятельности и сопутствующим этому облегчением криминальных действий;
— между жесткостью административных границ и гибкостью экономических связей и системы расселения и т.д.
Проблемы городов, особенно с ростом их населения,  являются общими.
независимо от степени развития региона, в котором они находятся.

В процессе развития городских агломераций городов происходят значительные пространственно-временные сдвиги в балансе вещества и энергии, нарушении структур природных связей, изменения морфологических характеристик природного материала и хода естественных процессов.
Отрицательные последствия могут проявиться не сразу, например, в жизни следующих поколений, но с еще большим размахом, чем если бы они были бы замечены на ранней стадии. Расползание Москвы по принципу масляного пятна до размеров 40 км. в диаметре  уже не за горами. Однако, сохранение легких Москвы в фактически упраздненном теперь лесопарковом защитном поясе уже под вопросом, и хотя, общеизвестным является факт, что пятно сплошной застройки такого диаметра практически не продувается до высоты 12 км., мы все еще видим, как  эта крупнейшая в нашей стране  урбанизированная территория приближается к экологической катастрофе.
Земля не терпит технологических и иных антропогенных циклов, не замыкаемых естественным путем. В первую очередь это относится к энергетическим циклам. Поэтому задача замыкания цикла там, где природа не справится с переработкой отходов человеческой цивилизации, остается за самим человеком.
Если мы хотим избавиться от какого-либо недостатка урбанизированной территории — это требует использования соответствующего денежного, материального, человеческого ресурса. Поскольку совокупный ресурс ограничен, то на решение всех проблем в полномасштабном объеме их никогда не хватит. Поэтому речь всегда идет о рациональном делении  ограниченного ресурса, выделяемого на разрешение одного из противоречий, на две части — на превентивно-защитные и компенсационно- исправляющие меры. Это деление должно проводиться в соотношении, учитывающем, что вероятный ущерб, наносимый городу  без соответствующих профилактических мер, должен оказаться большим, чем требуемый ресурс на его предотвращение, исчисленный на момент проявления ущерба. Если один и тот же ресурс может быть использован в профилактических целях для предупреждения ущерба от различного рода причин, то ресурс должен быть направлен в ту сферу, в которой он может быть использован наиболее эффективно, т.е. в сторону предотвращения максимального ущерба.
Оценка ущерба должна производиться на вероятностной основе. Если вероятность ущерба может быть оценена либо по мировой статистике, либо на основании экспертных оценок, то прогнозируемый ущерб должен исчисляться  с учетом вероятности его появления.

Общая схема взаимодействия

В общем случае такая методика не может быть применена, поскольку либо оценка ущерба не вполне точна (мы не знаем, как, например, оценить ущерб, измеряемый в человеческих жизнях), либо в силу уникальности события, которое приводит к ущербу, вероятность его не может быть посчитана.

Общая схема взаимодействия экономических, социальных и экологических процессов может быть выражена триадой: цели развития общества — социальные средства достижения — экономические условия (критерии) эффективности экономических решений для достижения социальных целей. В критерии должны быть включены экологические составляющие. Они должны учитывать глобальные потери при максимизации локального выигрыша отдельного субъекта экономических и социальных отношений.  В частном секторе это должно отразиться налогом на нагрузку на природу, т.е. на незамкнутость производственного цикла, на дорогие похороны изделия не за счет производителя или покупателя, а за счет общества в целом. Таким образом, контроль замыкания жизненного цикла искусственного продукта должен происходить через налоговую систему.

Приведем пример. В настоящее время в странах, производящих напитки в не разлагающихся контейнерах предусмотрен налог на их переработку. Экспорт продуктов в таких контейнерах в другие страны не сопровождается передачей собранного налога вместе с доставкой товара.  Таким образом, страна производитель не только получает избыточный источник финансирования переработки твердых бытовых отходов, она еще в качестве премии экспортирует твердые бытовые отходы в страну импортер, создавая дополнительную экологическую нагрузку на эту страну.

Несколько проще обстоит дело с государственным сектором производства товаров и услуг. Здесь необходимо переходить к оплате по конечному результату с учетом экологических показателей, которые контролируются не только налогоплательщиками, а и избирателями. В частности, предвыборные программы для кандидатов представительные и исполнительные органы власти могут проходить оценку на заботу о будущих поколениях, т.е. на совместимость с концепцией устойчивого развития.

Привлекательным является переход к работе  с интегральными характеристиками, если имеется единая мера для любого вида ущерба и выигрыша. Как система показателей, так и интегральный критерий должны быть пригодными для сравнения данных по различным странам и регионам.

Практически во всех исследованиях, связанных с количественными измерениями качества жизни и качества окружающей среды, отмечается  несовершенство системы социальных  и экологических показателей. Без четкого выражения устойчивости развития через систему адекватных критериев нам будет трудно оценивать эффективность действия городских властей во всех областях и, в частности, по обеспечению устойчивого развития.

Поэтому мы нуждаемся как в многокритериальных оценках, так и в возможности сведения их объективным образом к скалярной интегральной оценке.

Эта система показателей должна не только нести функцию предупреждения о деградации природных ресурсов, нарушении принципов устойчивого развития. Она  должна отражать успешность решения на местном уровне следующих проблем:
-здоровье населения (показатели долголетия и качества здоровья и работоспособности, возможности получения качественной медицинской помощи),
-общая безопасность (защищенность в чрезвычайных ситуациях, от преступлений, преступлений против собственности, покой граждан, ощущение у них личной безопасности),
-образование (наряду с общими показателями уровня образованности населения, образования в области экологии, показатели стремления граждан ко второму образованию, к самообразованию, к расширению кругозора и показатели доступности этих видов деятельности для населения),
-доход (более точный учет фактического дохода населения, более точное определение понятия бедности, адресности благотворительности, социальной  поддержки и попечительства),
-занятость (не только учет безработицы, включая  скрытую, не только возможность получения работы, но и ее качество, условия труда, престижность, комфортность рабочих мест, транспортная комфортность в условиях мегаполиса),
-жилищные условия (более детальная оценка характеристик района проживания по комфорту, удобствам и безопасности, более точная оценка качества жилища по удобствам, прочности, привлекательности),
-досуг и отдых (учет переориентации на новые места отдыха во время отпусков, разнообразие форм, включая оздоровительные мероприятия и семейный отдых и для неотпускного периода, рекреационные возможности мегаполиса по занятиям спортом, зрелищным мероприятиям и индивидуальным увлечениям),
-система расселения (показатели социальной комфортности в микрообщинах, экологической комфортности по отношению к местам приложения труда, получения услуг и рекреационным зонам),
-окружающая среда (использование земель, качество воды, воздуха, продуктов).

Мировой опыт показывает, что всякая закостенелая система показателей вместо ориентации руководства на улучшение качества жизни в городе, начинает становиться самодовлеющим фактором, что особенно плохо, если система показателей неточна.

В параграфе №1.2. введен показатель — отношение S/D, который  позволяет каждому городу выбирать свою стратегию устойчивого развития, заключенную между двумя  вышеуказанными «чистыми» стратегиями, если мы при этом договоримся, что это отношение является главным критерием достижения цели устойчивого развития.

Экологический след

В качестве критериев социально-экономического успеха в ООН наибольшее признание получил критерий, называемый индексом человеческого развития. Это линейная комбинация валового внутреннего продукта, среднего уровня образования населения, процента грамотности населения и ожидаемой продолжительностью жизни.

Для разработки интегральных показателей устойчивого развития городов Н.А. Колесникова предлагает шесть групп показателей: производственные, инвестиционные, финансовые, социально-экономические, инфраструктурные, кадровые.

Имеется не общепризнанная, но достаточно известная (Рисс) интегральная характеристика экологического ущерба, которая называется «экологический след» и измеряется площади территории леса, необходимой для возмещения ущерба природе от всех видов человеческой деятельности в городе. Речь идет о восстановлении восполняемого природного ресурса. Примерно половина этого экологического следа составляет площадь территории леса, который необходимо вырастить для компенсации сожженного топлива древесной массой выращенной на данном участке. Для одного горожанина весь экологический след колеблется в пределах от 5-6 га для высокоразвитых стран, потребляющих в среднем втрое больше энергии на душу населения, чем в отсталых странах, до половины гектара в странах с теплым климатом и слабым развитием индустрии. Интегральный показатель для экологического ущерба может быть и другим. Показатель «экологический след» (ecological footprint) получен канадскими экологами  не из обобщенных параметров какого-то моделирования. Это попытка введения некоторого единого всемирного эквивалента. Для него необходимо оценить инвариантность относительно климатических условий, структуры почв и т.д. В принципе  он пригоден для того чтобы ориентировать руководство города  сравнением с мировым уровнем.

Методика расчета экологической нагрузки (ecological footprint) это многошаговый алгоритм.
Первый шаг. Оценка среднего ежегодного потребления по отдельным показателям из агрегированных региональных и национальных данных путем деления общего потребления на численность населения. Общее потребление вычисляется как сумма производства и импорта за вычетом эксперта одного и того же продукта.
Второй шаг. Оценка площади земли, предназначенной для производства каждого вида  потребляемого продукта на одного человека. Оценка получается делением среднего годового потребления этой единицы продукции, вычисленной на первом шаге на среднюю продуктивность или урожайность за год данной единицы продукции на одном гектаре. Производство и потребление  в абсолютном выражении должно измеряться в одних и тех же единицах: весовых, объемных, штучных и т.д. Многие единицы потребления воплощают несколько составляющих, поэтому необходимо оценить площадь, предназначенную для каждой составляющей отдельно.
Худшей оценкой экологической нагрузки будет отношение  средне душевого национального потребления к средней урожайности в мире. В этом случае не учитывается число урожаев, различия в плодородии, расположение в зоне рискованного земледелия, статистика гибели урожаев под дождем, градом, при засухе и похолодании.

Анализ критериев

Анализ критериев устойчивого развития городов на основе практики их применения в условиях России.[ Макагонов П.П., Траилина  Е.В. ]

В научной литературе по устойчивому развитию городов критика неудачного перевода (sustainable development) стала уже общим местом  как и утверждение о том, что устойчиво может развиваться только весь мир, в крайнем случае – регион, но никак не город. В качестве критерия успешности следования принципам устойчивого развития ООН фактически предлагает рассматривать такое изменение поведения человечества в целом, которое приведет к повсеместному, а не в отдельно взятой стране сокращению потерь всех видов природных ресурсов, которое в исторической перспективе должно свести к нулю необратимые природные процессы нежелательного характера.
Однако голландцы научились считать устойчивость развития локальных урбанизированных территорий согласно квоте использования ресурсов, включая невосполняемые, пропорционально населению.

Как указывается в документах ООН по устойчивому развитию городов, устойчивый город является городом:
А) в котором достижения в общественном, экономическом, и физическом развитии постоянны;
Б) который постоянно обеспечен природными ископаемыми, от которых зависит устойчивое развитие;
В) который поддерживает длительную безопасность жителей, в том числе и от природных катастроф.
Первое  положение «А» допускает неоднозначную трактовку в отношении динамики достижений. Мы интерпретируем это положение как необходимость наличия положительной динамики (потока) положительных факторов при высоком уровне самого фактора (запаса) на момент исследования. Поэтому изучались   и абсолютные характеристики и их «производные по времени».

Поскольку город вынужден тратить природные ресурсы находящиеся вне его территории, то удовлетворить условию «Б» или контролировать соблюдение главного критерия – сокращения потерь природных ресурсов. К сожалению, от прежнего государственного строя унаследованы многие черты затратной экономики. Поэтому на этом этапе мы должны обращать особое внимание возможности применения  переходных механизмов стимулирования сбережения природных ресурсов, энергии, тепла, воды, рационального использования городских земель. Очевидно, в затратной экономике устойчивое развитие невозможно.
Комиссия ООН по устойчивому развитию после «Планетарной встречи в верхах» — конференции ООН в Рио-де-Жанейро — разработала индикаторы устойчивого развития. Все индикаторы разбиты на 4 категории: социальная, экономическая, институциональная, окруженческая:

  1. формирование человеческого капитала страны (или региона), что отражается в продолжительности жизни, уровне смертности, состоянии здоровья и образования нации, доступности (уровне охвата населения) системами здравоохранения, образования, культуры;
  2. доходы населения по различным видам поступлений, включая расслоение основных групп и особенности национального и половозрастного их распределения;
  3. уровень и стабильность развития социальной структуры общества, включая свободу действий и свободу слова; масштаб участия людей в определении перспектив всего процесса роста и развития страны (региона);
  4. наличие хорошего физического окружения, обеспечивающего экологически здоровые условия проживания.

Необходимость учета этой совокупности указанных характеристик привела к разработке и использованию нового показателя — индекса человеческого развития — ИЧР.
ИЧР представляет собой интегральный показатель из трех основных компонентов, характеризующих развитие человека, — долголетия, образованности и уровня жизни.
Ограничение количества рассматриваемых показателей и обеспечение их соизмеримости в рамках одного сводного показателя — особая методологическая проблема.
К системе показателей были предъявлены дополнительные требования минимизации затрат на их измерение. Применение дорогостоящих методик и привлечение высококлассных специалистов не по карману бюджетам многих российских городов. Эти методики могут применяться только на этапе обработки сводных материалов по многим  городам.
Апробация разрабатываемой методики происходила в Управлении мэра Москвы в процессе выполнения Московского проекта ЮНЕП «Устойчивые города» путем анализа анкет, заполненных мэрами (главами администраций) городов Российской Федерации и ближнего зарубежья. Степень устойчивости развития российских городов в рамках Московского проекта оценивалась по показателям, входящим в ИЧР. Предполагалось, что в результате выявления городов с более высоким ИЧР мы получим ранжирование городов по их предрасположенности к устойчивому развитию.
В исследовании применялись принципы формирования показателей, разработанные при проведении конкурса «Российский мэр – 95». Часть материалов и результатов анализа опубликована в главе 2 работы [Лужков Ю.М, Норкин К.Б., Макагонов П.П., Говоренкова Т.М., Зеленцова Н.И. и др. Безопасность и устойчивое развитие крупных городов. Отдельный том многотомного издания «Безопасность России» Москва. 1998.] Методика изложена в [Макагонов П.П. Методика анализа материалов конкурса мэров и результаты ее применения. Муниципальная власть №1, 1998.].

Развитие города как системы

Развитие города как системы происходит по естественным объективным законам развития поселений, которые не могут быть безнаказанно проигнорированы. В процессе развития городов и городских агломераций происходят значительные пространственно-временные сдвиги в балансе вещества и энергии, нарушения структур природных связей, изменения морфологических характеристик природного материала и хода естественных процессов. Поскольку совокупный ресурс ограничен, то на решение всех проблем в полномасштабном объеме их никогда не хватит. Поэтому речь всегда идет о рациональном делении ограниченного ресурса на две части — на превентивно-защитные и компенсационно-исправляющие меры. Это деление должно проводиться в соотношении, учитывающем, что вероятный ущерб, наносимый городу без соответствующих мер, должен оказаться меньшим, чем требуемый ресурс на его предотвращение, исчисленный на момент проявления ущерба. Если один и тот же ресурс может быть использован в профилактических целях для предупреждения ущерба от различного рода причин, то ресурс должен быть направлен в ту сферу, в которой он может быть использован наиболее эффективно, то есть в сторону предотвращения максимального ущерба.

Как было отмечено в параграфе № 1.2. при рассмотрении закона увеличения степени идеальности системы, повышение идеальности возможно как при опережающем росте успеха развития города так и при опережающем уменьшении ущерба, наносимого окружающей среде (включая городскую среду).
Отношение вышеуказанных характеристик позволяет каждому городу выбирать свою стратегию устойчивого развития, если мы при этом договоримся, что это отношение является главным критерием достижения цели устойчивого развития.

Таким образом, нужно найти наиболее простые для измерения и объективные характеристики экологического ущерба и социально-экономического успеха, которые могут быть использованы при таком способе формирования критериев.

Оценивать развития города всегда желательно по некоторому набору показателей, измерение и расчет которых не ведет к дополнительным затратам по сравнению с подготовкой стандартной статистической отчетности, но если новые показатели представляются меняющими качество оценки, то затраты на их введение должны быть непременно посчитаны.
Для оценки качества городской среды желательно привлекать показатели качества жизни, показатели, характеризующие социальную подвижность в городской общине, вовлеченность жителей в городскую жизнь, в городскую культуру, короче говоря, учет социально-политических и психологических факторов наряду с более детально разработанными экономическими и экологическими.

Имеется много интересных предложений по критериям и методикам оценки качества жизни в городе и успешности его развития. В недавно изданной книге [ «Better understanding our cities. The role of urban indicators» (OECD, Париж, 1997)] приведены 55 индикаторов, разработанных на основе изучения так называемого «индекса устойчивого развития города. В их числе плотность населения, состояние городских земель, городского транспорта, индикаторы городских потоков воды, энергоносителей, материальных ресурсов, качества городской среды, безопасности проживания в городе. Но, хотя и в данном случае многие проблемы устойчивого развития не нашли отражения в соответствующих индикаторах, далеко не все индикаторы могут быть немедленно использованы  в анкетах, так как они связаны с дополнительными затратами на исследования и измерения.

Есть соблазн искать выход в приведении любых благ, услуг, получаемых горожанами от городской среды и городских служб в денежном выражении. В принципе, выбор такого пути имеет источником вдохновения системные и социальные исследования, направленные на выражение в терминах соотношения стоимости и эффективности любой работы наемных управленцев, затрат имеющихся ресурсов с результативностью и качеством их использования.

В силу наличия большого числа дотационных услуг в России трудно оценивать уровень жизни населения в денежном выражении на все виды благ и услуг, получаемых населением по сравнению с развитыми странами. Мы считаем, что это связано в первую очередь с отсутствием полноценного учета качества оказываемых услуг и эффективности использования наличных ресурсов. В число не учитываемых характеристик можно включить потребление материальных благ с приусадебных участков, с дач, с личного огородного подсобного хозяйства. Приводимые обычно данные, как правило, являются средними, не учитывающими крайне высокую дифференциацию населения по доходам и социальным группам.

Показатели ущерба от различных бедствий и катастроф

Неприемлемы также показатели ущерба от различных бедствий и катастроф, не учитывающие количественную характеристику каждого отдельного случая. Сравнивать пожары, например, без учета распределения их по номерам (по ущербу) вообще может быть бессмысленным. В какой-то степени это относится к оценке ущерба от различного вида преступлений.
Необходимо также:

  • взвешивание различных показателей, то есть приписывание показателям весов, отражающих их значимость для сопоставления объектов по комплексу различных показателей;
  • разбиение характеристики объекта на большое число показателей ведет в общем случае к упрощению их смыслового содержания, а значит и к уменьшению вероятности непредумышленной ошибки эксперта при оценке таких более простых показателей.

Анкеты московского проекта «Устойчивое развитие городов» явились результатом ординарно переработанных анкет конкурса «Российский мэр-95». [Макагонов П.П. Методика анализа материалов конкурса мэров и результаты ее применения. Муниципальная власть №1, 1998]
При сравнении различных городов следует учитывать, в какой степени город и субъект Федерации, в который он входит является дотационным или бюджетообразующим по отношению к федеральному бюджету, хотя, конечно, и на эти показатели влияют исторические факторы и особенности ресурсов данного региона, позволяющие в большей или меньшей степени вовлекать эти ресурсы в современную российскую экономику.
Очевидно, что все показатели должны быть безразмерными, но это слишком слабое утверждение, выполнение которого не делает их удобными для сопоставления в многофакторном анализе. В принципе удобны показатели, нормированные таким образом, чтобы для среднего города они были бы близки к нулю, а максимальные отклонения были бы одинаковые для всех показателей, как в положительную так в отрицательную сторону. Это позволило бы считать, что при измерении близости городов или мэров по такой системе показателей, что каждый из них имеет равную степень влияния.
Конструирование показателей предпочтительно из анкетных данных, отражающих противоположные тенденции и действия, например, объективно существующие нежелательные процессы и действия мэра, компенсирующие развитие этих процессов.
Проиллюстрируем это примерами:

      • Масштабы преступности можно относить к численности населения, а можно к численности работников охраны порядка. Конечно, численность работников охраны порядка довольно тесно коррелирует с численностью населения, но на самом деле от мэра зависит заполненность штатов и квалификация профессионала, а следовательно и эффективность борьбы с правонарушениями. Поэтому нормирование численностью населения будет говорить только о степени развитости преступности, а нормирование на число работников УВД позволяет оценить эффективность борьбы с преступностью.
      • Число родившихся и число умерших на 1000 жителей могут использоваться, как независимые показатели, по-разному определяющие степень благополучия проживания в городе и социальную оценку населения относительно перспективности проживания в данном городе. Например, малое количество смертей по старости и малая рождаемость в городе одновременно может указывать на то, что город рассматривается населением, как временное прибежище или база вахтовых бригад. В то же время высокая рождаемость и смертность может наблюдаться в городе с благоприятными жизненными условиями, где обосновываются как новые семьи, так и переселяющиеся с севера пенсионеры на дожитие. В этом случае смертность не определяется низким качеством работы мэра, а межрегиональными миграционными потоками. Высокая смертность может характеризовать неблагополучие в городе только одновременно с низкой рождаемостью, низкой иммиграцией и возможно с высоким эмиграционным потоком.

Степень устойчивости развития городов

Для сопоставимости различных параметров методически лучше, чтобы все они были однотипны по ориентации своей тенденции изменения от лучшего к худшему. Некоторые показатели целесообразно вводить с обратным знаком, если их рост указывает на неблагоприятные тенденции.

В период разработки городского законодательства в условиях переходного периода, требующего от мэра быстрого и гибкого реагирования на изменяющиеся условия управления, целесообразно учитывать не только результаты, а и систему мер по управлению и развитию города, введенную мэром по своей инициативе в порядке компенсации отсутствующего или слабо развитого законодательства.

Все параметры (анкетные данные) делятся на чисто нормирующие и оцениваемые. Оцениваемые Динамические показатели вычислялись как средние приращения по годам, за которые были поданы  анкетные данные.
Были составлены показатели, характеризующие степень устойчивости развития городов, в которых можно выделить группы показателей, входящих в ИЧР, модифицированные на основе принципа стоимость-эффективность.

Далее из имеющихся анкетных данных нами были составлены 54 показателя. Образовалась матрица типа: объекты/свойства размера 39х54. Согласно принятым здесь правилам формирования показателей, максимальное значение считается наилучшим, поэтому наилучшему значению соответствует 100%, далее показатели располагаются по долям.
Вторая матрица безразмерных показателей была составлена на основе динамики анкетных показателей по годам. Абсолютные значения били преобразованы в коды порядковой шкалы. Прирост показателя по годам  считался положительной тенденцией, чему соответствует код «2», отрицательному приросту соответствует «-2», если сначала присутствовал прирост, а потом снижение показателя соответствует  «-1», обратная тенденция характеризуется кодом «1», при не изменении показателя за три года «0», а при не учете за три года-«-3», в остальных случаях, если отсутствовал показатель по году ему приписывалось значении «0». Была сделана поправка на показатели, характеризующие преступления и количество безработных, так как их прирост никак нельзя рассматривать как положительный, они рассматривались со знаком минус.

Таким образом, анкетные данные городов удалось свернуть в две матрицы типа объекты-свойства. Дальнейший анализ происходил с помощью методов кластеризации.
Методы структуризации и выделение кластеров однотипно ведущих себя социально-экономических объектов (городов) и их параметров (показателей, составленных и анкетных данных) разработаны ранее. Они основаны на объединении в один кластер объектов, близость которых определяется в факторных  пространствах или на графах по методу ближайшего соседа. Это многоэтапный процесс с пошаговым изменением структуры параметров.

Методами кластерного анализа города могут быть упорядочены в наиболее информативных наборах признаков. Для последней задачи здесь предлагается в качестве ведущего приема регуляризации использовать вводимый ниже принцип «равностепенного успеха». Суть принципа состоит в том, что победителем не сможет стать претендент, имеющий крупный успех по одному частному показателю при средних и слабых остальных. У лидера должно быть много факторов, по которым он в положительном свете отличается от остальных, от основной массы. С точки зрения жителя города — потребителя городских услуг успех в одном из многих, вообще говоря, тесно взаимосвязанных, взаимозависимых и взаимодополняемых показателей ничего не значит при провале или скромным успехам по остальным.
Согласно этому принципу те города, для которых удаление незначительной доли показателей, имеющих  высокое положительное значение, приводил бы к переходу их из лидеров в аутсайдеры, не должны оцениваться высоко.
В результате при выявлении лидеров устойчивого развития можно последовательно удалять малоинформативные, «несущественные» в конкретной ситуации показатели и сократить число претендентов, удалив заведомых аутсайдеров, так, чтобы оставшиеся признаки наглядно демонстрировали суть достижений, позволивших войти городам в число более уверенно вступивших на путь устойчивого развития.

Количественные соотношения

Количественные соотношения этого принципа: критическое число факторов с повышенными значениями и уровень значений, считающихся повышенными, могут быть предметом обсуждения группы экспертов, или должны утверждаться ими по представлению предложений отдельных экспертов. Можно считать, например, что число показателей, по которым победитель отличается от среднего уровня, принимается на уровне трети их числа и трети диапазона изменения, но в случае отсутствия претендентов с такими характеристиками, пороговое число пересматривается в сторону снижения в зависимости от конкретной ситуации.

С учетом введенного принципа и с применением программного продукта Heuristic ([Makagonov, P. and Sboychakov, K.(1998). Man-machine methods])  в результате была получена матрица, на которой после проведения кластерного анализа четко проявляется блочная структура: определенные группы показателей имеют повышенные значения для определенных групп городов.
Города распределились по следующим подгруппам в порядке убывания от группы к группе их интегрального уровня успеха на основе «принципа равностепенного успеха» :
1-я группа: Новокуйбышевск, Иркутск, Якутск, Благовещенск, Иваново, Калуга, Кудымкар. Это города, связанные в массе своей с «внешней торговлей», с ценным природным сырьем и его первичной переработкой. Это активные, хорошо организованные города, управляющие своими специфически городскими ресурсами.
2-я группа: Хабаровск, Назрань, Камышин, Сосновый Бор, Майкоп. Это города, связанные частично с «внешней торговлей», в них хорошая организация и самоорганизация населения.
3-я группа: Кинель, Отрадный, Мурманск. Менее успешно развивающиеся города по показателям успешности первых двух групп. Мурманск- выделяется более высокими показателями, отклоняясь к городам на ценном природном сырье.
4-я группа: Мирный, Архангельск, Нерюнгри, Сызрань, Улан-Уде: Это города, связанные с «внешней торговлей» и ценным природным сырьем, но без свойства хорошего управления городскими ресурсами, характерного для первых двух групп.
5-я группа: Псков, Пермь, Вологда: Города не растут в строительном плане, что свидетельствует об отсутствии больших «живых» денег у предпринимателей, находятся в приграничной зоне между первой и второй группами.
6-я группа: Глазов, Кострома, Луга, Ярославль: Доходы населения не растут, хорошо организованно управление землей (ее освоение).
7-я группа: Кириши, Элиста, Владикавказ, Курск: Хуже управление землей, доходы населения малы.
8-я группа: Подпорожье, Сланцы: Снижение доходов граждан, отсутствие земли с подготовленной инфраструктурой.
9-я группа: Волхов, Моршанск, Бокситогорск, Кингисеп: Низкое благосостояние граждан, высокая динамика показателей рынка труда.
10-я группа: Рассказово, Тихвин: Нет динамики создания и ликвидации рабочих мест, то есть не перестраиваются кадры, низкие доходы, высокая управляемость земельными ресурсами.
Коррелируемые между собой показатели составляют следующие группы:

      1. Блок показателей, входящих в ИЧР.
      2. Блок показателей развития территории
      3. Абсолютные признаки благосостояния граждан
      4. Динамика рабочей силы

Проиндексированные  (относительные) признаки благосостояния граждан
Территориальный ресурс. (Характеризуется относительным ростом для всех городов).

      1. Развитие производства. Высокая интенсивность у последних семи подгрупп городов, причем эта группа показателей коррелирует с группой, характеризующей территориальный ресурс, то есть в тех городах, где наблюдается рост показателей, учитывающих развитие территориального ресурса, одновременно растут капитальные вложения в строительство.

Наиболее четко выделяются две основные группы успешно развивающихся городов:

      1. Первая группа (от Новокуйбышевска до Вологды) сильна по показателям, характеризующим рост «абсолютного» благосостояния граждан, но слабы в показателях, характеризующих управление земельным ресурсом. Это города, так или иначе связанные с экспортной торговлей ценным природным сырьем.
      2. Во второй группе (от Глазова до Тихвина), наоборот, достаточно хорошо организованно управление землей, но снижаются показатели благосостояния граждан, хотя власти пытаются привлечь инвестиции (осваивают земли).

Независимая проверка результатов дала две группы городов-лидеров по двум заново полученным первым факторам:
По 1-му фактору, включающему такие группы показателей как реальные доходы, земельно-инфраструктурные ресурсы для развития города, образование: Иваново, Сызрань, Калуга, Благовещенск, Хабаровск, Мурманск, Новокуйбышевск, Иркутск;

Качество руководства городом

По 2-му факторы, включающему такие показатели как успехи в противодействии преступности, состояние рынка труда и занятости, функциональное использование городской территории, относительное число занятых в сфере культуры: Луга, Сызрань, Новокуйбышевск, Иваново.
Из перечня здесь исключены города, имеющие резко отрицательные показатели по другим факторам.
Таким образом, проведя контрольный факторный анализ и учитывая амплитуды вкладов в каждый из факторов отдельных городов мы получили следующих лидеров: Иваново, Сызрань, Луга, Новокуйбышевск, Калуга, Благовещенск, Хабаровск, Мурманск, Иркутск.
Данные города стали лидерами по первому фактору благодаря высокому качеству руководства городом и благосостоянию граждан, а так же по второму фактору по таким параметрам как: безопасность города и наличие ресурса (рабочая сила), характеризующие социальную напряженность.
В связи с тем, что многие заводы и предприятия находятся в простое, одним из негативных выводов является тот, что города-победители могут быть причислены к устойчиво развивающимся по причине улучшения экологии, а значит и показателей.
По показателям динамики выявились следующие лидеры (в порядке убывания качества): Якутск, Новокуйбышевск, Иркутск, Сосновый Бор, Калуга, Кудымкар, Благовещенск, Волхов, Хабаровск, Камышин. Лидеры выявились, в основном по показателям, характеризующим рост благосостояния граждан, а так же по наличию ресурсного резерва, использование которого обращало бы движение к большей устойчивости.
Таким образом, и по уровню развития и по динамике из числа городов, приславших анкеты, лидируют города: самый высокий рейтинг Благовещенск, Иркутск, Калуга, Новокуйбышевск, Хабаровск, затем  по убыванию: Якутск, Кудымкар, Камышин, Сосновый бор.

* * *

Результат анализа анкет показал, что лучшие показатели благосостояния граждан у тех городов, которые успешнее участвуют в экспорте природных ресурсов России за рубеж. Учитывая, что в бюджет страны от внешней торговли мы получили в 1996 году, например, только 0.5% его доходной части, то видно, что это не соответствует интересам устойчивого развития страны, регионов, а значит и городов. Прямое использование какими-то территориальными образованиями дифференциальной ренты ради выгоды этого региона дает этому региону гораздо меньше доходов на душу населения по сравнению с тем доходом, который получается, если продукт, обладающий этой дифференциальной рентой, вкладывается в общий производственный процесс. В результате сложения, дифференциальная рента из других регионов могла бы использоваться как бы в мультипликативном режиме и производится масса валового внутреннего продукта, которая намного превосходила бы то, что можно получить, только присваивая дифференциальную ренту. Это не соответствует призывам ООН эффективно и справедливо использовать ресурсы  в целях развития.
Проведенные исследования показали, что такой показатель как  ИЧР — индекс человеческого развития – для России может сослужить плохую службу.
Одна его составная часть — показатель образованности — не отражает динамики нашего общества. Он рассчитан на страны, которым еще предстоит перейти на поголовную грамотность. Нам нужны более тонкие показатели качества образования, в особенности начального, на этапе формирования личности, и высшего в сопоставлении с международными стандартами развитых стран.
Вторая составляющая ИЧР — показатель производства валового внутреннего продукта дает искаженное представление о производстве в нашей стране на современном этапе. Приспосабливаясь к результатам августовского дефолта 1998 года, когда положение подавляющего большинства занятых в частном секторе резко ухудшилось, население с этого момента (а многие и значительно раньше) сменило образ жизни, перешло из режима экономики развития в режим экономики выживания, перешло на режим автономизации до уровня семьи, рода, городка. Задействованы ресурсы малых сообществ. Семьи мобилизовали практически все свои внутренние резервы. Они сделали это не на уровне домохозяйств, а в гораздо более широком масштабе. Произошла интеграция на уровне нескольких поколений. Бартер услуг на этом уровне оказался неподконтрольном. Происходит процесс локализации деятельности, имеющей большую эффективность не на уровне семьи, а на уровне местного сообщества. Этот труд в семье никак не учитывается в валовом региональным продукте, что искажает реальность и занижает оценки объемов производства в стране.

ИЧР показатели здоровья

Таким образом, в  ИЧР только показатели здоровья актуальны для наших городов.
Мы согласны с оценкой, данной в работе [ В.В.Ивантер, О.Дж.Говтвань, М.Ю.Ксенофонтов, В.С.Панфилов, М.Н. Узяков Экономика роста. (Концепция развития России в среднесрочной перспективе.) Проблемы прогнозирования № 1. 2000, Москва. МАИК «Наука/Интерпериодика»] :«Позитивное будущее России может быть основано только на опережающем развитии перерабатывающих отраслей промышленности, определяющих, с одной стороны, уровень  инвестиционной активности и технологического обновления производства, а с другой – динамику и структуру потребления населения, которые в свою очередь определяет формирование и воспроизводство трудовых мотиваций, а следовательно, и возможный вклад социальных факторов в повышение эффективности производства.»

В число новых показателей устойчивого развития для российских городов должны войти:

      1. показатели развития отечественной обрабатывающей промышленности третьего и более глубокого передела;
      2. показатели строительства доступного жилья,
      3. показатели ресурсосбережения без ущерба для уровня и качества предоставляемых услуг;
      4. показатели эффективности автомобилизации и опережающего развития транспортной инфраструктуры.

На ближайшие два-три года должны работать индикаторы  восстановительного развития, такие как: безинвестиционное или малоинвестиционное вовлечение в хозяйственный оборот незагруженных мощностей для производства товаров, имеющих хорошую конъюктуру, товаров, пригодных для импортозамещения.

Помимо показателя отношения расходов населения в пределах города к их доходам, который при уровне 67%  говорит об отсутствии оттока денежных средств из города, полезным представляется ввести  показатель отношения ВРП к величине экспорта из города в соответствующих ценах. Это соотношение может оказаться в городе, связанном с экспортом природных ресурсов худшим, чем для города с меньшим ВРП, но не связанным с перекачкой природного сырья за рубеж.

Полученные результаты рассматриваются нами как иллюстрация применения методики, развитой применительно к особенностям исходных данных, и рекомендации не носят абсолютный характер. В то же время согласованность результатов, полученных разными методами, их устойчивость к небольшим вариациям данных указывает на их объективность и плодотворность применения вышеуказанного программного  обеспечения.

Рассмотренная методика может быть рекомендована для мониторинга устойчивого развития городов и оперативной оценки в ходе его успехов отдельных участников. В принципе, возможно ввести поиск критериев для выбора победителей, сконструировав города-эталоны, и определяя затем методами кластерного анализа степень близости реальных объектов к искусственным эталонным.

На основании фрагментарного опыта можно полагать, что чем раньше применить вышеуказанные алгоритмы анализа, чем активнее ознакомятся участники сравнительного анализа с промежуточными результатами, тем проще и быстрее администрация городов может выйти на желаемый уровень осознания своих задач, своего кредо, получат весомую аргументацию в обоснование своих решений. На предварительных этапах использования предложенной методики составления критериев администрация городов – участников анкетирования получает возможность самостоятельно оперативно оценивать уровень своих успехов по сравнению с прошлогодними результатами, как своими, так и лучших участников конкурса анкет. Это повысит и образовательное, и воспитательное значение таких сопоставлений.